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Kaufen und verkaufen in Bulgarien

Alles Wichtige auf einen Blick – für Käufer und für Eigentümer, die verkaufen möchten.

Immobilie kaufen Immobilie verkaufen

Immobilie kaufen

Eine Wohnung in Bulgarien zu kaufen ist einfacher, als viele denken – wenn man den Ablauf kennt. Hier finden Sie die wichtigsten Schritte und Kosten. Wir begleiten Sie durch jeden Schritt, und für Käufer ist unsere Begleitung provisionsfrei.

Der Ablauf in 7 Schritten

  1. 1

    Beratung & Besichtigung

    Wir besprechen Ihre Wünsche und zeigen Ihnen passende Objekte vor Ort.

  2. 2

    Reservierung

    Haben Sie Ihre Wohnung gefunden, wird sie für Sie reserviert – je nach Objekt mit einer Reservierungszahlung.

  3. 3

    Prüfung

    Vor dem Kauf werden Eigentum, Belastungen und offenes Hausgeld geprüft. Für die rechtliche Prüfung arbeiten wir mit zuverlässigen Anwälten zusammen.

  4. 4

    Vorvertrag

    Kaufpreis, Termine und Anzahlung werden in einem Vorvertrag festgehalten.

  5. 5

    Notartermin

    Der Kauf wird beim Notar beurkundet. Sprechen Sie kein Bulgarisch, übersetzt ein vereidigter Übersetzer. Mit einer notariellen Vollmacht können Sie auch kaufen, ohne selbst anwesend zu sein.

  6. 6

    Eintragung

    Der Notarakt wird im Immobilienregister eingetragen – meist innerhalb weniger Tage.

  7. 7

    Übergabe & danach

    Schlüsselübergabe. Die Gemeinde erhält die Daten zum Kauf vom Notar; ob zusätzlich eine Grundsteuer-Erklärung nötig ist (z. B. bei Neubauten), klären wir mit Ihnen. Auf Wunsch übernehmen wir Vermietung, Verwaltung oder Renovierung.

Vom Vorvertrag bis zur Eintragung vergehen meist 4 bis 8 Wochen.

Was Sie brauchen

  • Reisepass, als EU-Bürger auch Personalausweis
  • Bulgarische Steuer- bzw. Personennummer für Ausländer (LNCh oder Dienstnummer des Finanzamts) – die Einzelheiten klären wir mit dem Notar
  • Bankkonto für die Überweisung: Zahlungen ab 5.113 € (10.000 Lew) sind in Bulgarien nur per Überweisung erlaubt
  • Für den Kauf ohne Anwesenheit: notarielle Vollmacht mit Apostille und beglaubigter Übersetzung

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer der Gemeinde0,1 bis 3 % je nach Gemeinde – Pomorie (Aheloy) und Nessebar (Ravda): je 3 %
Notargesetzliche Staffel, z. B. ca. 470 € + MwSt. bei 100.000 €, zzgl. kleiner Zusatzgebühren
Eintragung ins Immobilienregister0,1 % des Wertes
Vereidigter Übersetzer beim Notarca. 100–300 €
Anwalt (empfohlen)nach Aufwand
Provision für Käuferkeine

In Pomorie (Aheloy) und Nessebar (Ravda) sollten Sie bei 3 % Gemeindesteuer insgesamt mit etwa 3,5 bis 4 % des Kaufpreises rechnen, in Gemeinden mit niedrigerem Satz entsprechend weniger – dazu Übersetzer und gegebenenfalls Anwalt.

Zum Kaufnebenkosten-Rechner Zum Rendite-Rechner

Laufende Kosten

  • Jährliche Grundsteuer und Müllgebühr der Gemeinde, berechnet nach der Steuerbewertung der Immobilie
  • Hausgeld der Anlage für Pool, Garten, Videoüberwachung und Pflege – je nach Anlage unterschiedlich, wir nennen es bei jedem Objekt

Gut zu wissen

  • Seit 1. Januar 2026 ist der Euro die Währung in Bulgarien.
  • EU- und EWR-Bürger dürfen Wohnungen, Häuser und Grundstücke kaufen (für landwirtschaftliche Flächen gelten Sonderregeln).
  • Bürger anderer Länder (z. B. Briten) dürfen Wohnungen kaufen; Grund und Boden nur über eine bulgarische Firma.
  • Der Kauf einer Immobilie allein begründet kein Aufenthaltsrecht.
  • Mieteinnahmen sind in Bulgarien steuerpflichtig.

Akt 14, 15 und 16 – was bedeutet das?

Akt 14

Der Rohbau ist fertig, das Gebäude ist noch nicht bewohnbar.

Akt 15

Der Ausbau ist fertig, die behördliche Abnahme fehlt noch.

Akt 16

Die Abnahme ist erfolgt, danach wird die Nutzungsgenehmigung erteilt – erst dann ist das Gebäude offiziell bewohnbar.

Stand: November 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Gebühren und Steuersätze legen Staat und Gemeinden fest und können sich ändern.

Passende Immobilien ansehen

Immobilie verkaufen

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus im Raum Burgas verkaufen? Wir kümmern uns um alles – von der Preiseinschätzung bis zum Notartermin. Auch wenn Sie nicht in Bulgarien leben. Und wenn Sie lieber vermieten möchten, übernehmen wir auch das.

Das übernehmen wir für Sie

Kostenlose Preiseinschätzung

Wir sehen uns Ihre Immobilie an und sagen Ihnen, welcher Preis realistisch ist.

Fotos & Exposé

Hochwertige Fotos und ein Exposé auf Deutsch und Englisch.

Website & Portale

Wir veröffentlichen Ihre Immobilie auf agaperealestate.eu und auf Immobilienportalen.

Besichtigungen

Wir zeigen Ihre Immobilie Interessenten – auch wenn Sie nicht vor Ort sind.

Begleitung bis zum Notar

Unterlagen, Vorvertrag und Notartermin – wir sind an Ihrer Seite.

So läuft der Verkauf ab

  1. 1

    Kontakt

    Sie schreiben uns oder rufen an – gern mit ein paar Angaben und Fotos.

  2. 2

    Besichtigung & Preis

    Wir sehen uns die Immobilie an und schätzen den Preis kostenlos ein.

  3. 3

    Fotos & Exposé

    Wir machen Fotos und erstellen das Exposé auf Deutsch und Englisch.

  4. 4

    Vermarktung

    Ihre Immobilie erscheint auf unserer Website und in Portalen; wir führen die Besichtigungen.

  5. 5

    Verkauf

    Vorvertrag, Notartermin und Übergabe – wir begleiten Sie bis zum Schluss.

Immobilie zum Verkauf anbieten

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